更新时间：2026年8月

想在日本买房的人，真正开始进入选房阶段以后，通常会搜索：

东京二手房出售、东京二手房价格、东京中古公寓、东京房子多少钱、东京23区买房、东京房产投资。

但东京的房子有一个特点：

同样是1亿日元，在不同区域可以买到完全不同的房子。

在东京核心区，1亿日元可能只能选择面积较小、楼龄较老的二手公寓；而如果扩大到东京其他区域，1亿日元已经可以买到面积更大、楼龄更新、居住条件更好的住宅。

所以买东京二手房，我一直认为不能先问：

“哪套房最便宜？”

而应该先问：

“我的预算，应该放在哪个区域？”

这篇文章就按照2026年的东京房地产市场，详细讲一下不同预算在东京23区可以买什么，以及哪些区域值得重点关注。

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一、2026年东京二手房现在多少钱？

先看最新成交数据。

根据东日本REINS公布的2026年7月市场数据，东京23区中古公寓：

平均成交价格约7757万日元

平均成交单价约：

135.77万日元/㎡

平均成交面积约：

56.18㎡

平均楼龄约：

25.76年

而且成交单价同比仍上涨约2.7%。

另外，东京KANTEI公布的2026年7月70㎡换算价格显示：

东京23区70㎡中古公寓约1亿2724万日元。

不过市场已经开始出现一些变化。

东京23区70㎡价格在2026年6月结束连续25个月上涨，7月再次微跌0.1%。

东京核心区域流通房源增加，部分卖方也开始调整价格。

因此目前东京二手房市场可以用一句话概括：

价格仍然很高，但买方已经开始重新获得一些议价空间。

这和前几年“只要是东京房子就一直往上涨”的市场状态已经有所不同。

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二、5000万日元预算，在东京可以买什么？

5000万日元，按照现在东京市场来看，已经很难在核心区域买到面积较大的优质住宅。

但并不代表5000万日元不能买东京。

关键是要调整选房逻辑。

5000万日元预算更适合考虑：

1. 东京外围23区

例如：

• 足立区

• 葛饰区

• 江户川区

• 板桥区

• 北区

• 练马区

这些区域的住宅总价通常明显低于东京核心区。

如果预算在4000万—6000万日元左右，可以重点寻找：

40—60㎡左右的中古公寓。

具体面积会受到车站、楼龄和建筑品质影响。

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5000万预算最大的优势是什么？

不是豪华。

而是：

总价低。

对于投资客户来说，总价低意味着：

• 初始投入较低

• 租客群体更大

• 转售接盘人群更广

• 融资压力相对较小

但缺点同样明显。

外围区域未来房价表现可能越来越分化。

所以5000万预算买东京，我更建议遵循一个原则：

宁愿买交通好的小房子，也不要买位置差的大房子。

特别是投资房。

离车站10分钟以内，与离车站20分钟，未来出租和转售能力可能完全不同。

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三、7000万—8000万日元，是东京二手房很重要的预算区间

如果预算提高到：

7000万—8000万日元

选择明显会多很多。

这个预算已经接近目前东京23区中古公寓的整体平均成交总价。

可以开始考虑：

• 品川区

• 大田区

• 江东区

• 墨田区

• 台东区

• 中野区

• 杉并区

• 北区

• 板桥区

具体仍然取决于面积和房龄。

例如：

想买60—70㎡家庭住宅，可以适当把区域放远。

如果愿意接受40—50㎡，则可以尝试更加接近东京核心区域。

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四、预算1亿日元，在东京还能买到好房子吗？

当然可以买。

但2026年的东京市场，必须重新认识：

1亿日元意味着什么。

十年前，1亿日元在东京可以买到非常不错的住宅。

现在如果同时要求：

• 港区

• 千代田区

• 涩谷区

• 中央区

• 70㎡以上

• 10年以内

• 高楼层

• 车站近

• 品牌开发商

那么1亿日元已经明显不够。

所以现在1亿日元预算，最重要的是做取舍。

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五、1亿日元预算，第一种买法：核心区买“小”

如果特别重视资产位置，我会优先考虑：

港区

中央区

新宿区

文京区

涩谷区

千代田区

但要接受：

面积可能变小。

例如重点寻找：

40—60㎡左右的1LDK、2LDK中古住宅。

特别是楼龄稍老一点的优质公寓，有时反而具有不错的投资价值。

因为核心区最重要的价值并不是“新”。

而是：

土地和位置。

房子会旧。

但是麻布不会突然搬到东京外围。

赤坂不会被复制。

广尾不会被复制。

番町也不会被复制。

这就是核心地段长期价值的重要来源。

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六、1亿日元预算，第二种买法：往外一步，买“大”和“新”

如果更加重视居住体验，则可以把范围扩大到：

• 品川区

• 江东区

• 目黑区部分区域

• 世田谷区

• 大田区

• 中野区

• 杉并区

同样1亿日元预算，可能可以买到：

更大的面积、更低的楼龄、更好的户型。

这是自住客户经常选择的一条路线。

所以买东京房子不能单纯说：

“港区一定比其他区好。”

真正要看需求。

投资客户

更关注：

位置、出租、流动性。

自住家庭

更加关注：

面积、学校、生活环境和通勤。

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七、1.2亿—1.5亿日元预算，是目前东京比较舒服的改善型预算

如果预算达到：

1.2亿—1.5亿日元

选择空间会明显扩大。

尤其是中古房市场。

可以重点研究：

中央区

月岛、胜哄、晴海等区域。

新宿区

四谷、神乐坂、市谷等区域。

文京区

小石川、本乡、春日等区域。

品川区

大崎、五反田、天王洲等。

以及部分：

港区、涩谷区的中古公寓。

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八、为什么我比较看好中央区湾岸二手塔楼？

如果客户同时考虑：

自住 + 投资 + 未来转售

中央区湾岸是我认为比较值得研究的区域之一。

例如：

• 月岛

• 胜哄

• 晴海

这些地方最大的优势不只是“能看海”。

而是：

大量人口真实居住。

同时拥有：

地铁、商业、学校、超市、公园以及大型社区配套。

而大型塔楼本身还有一个特点：

成交案例多。

对投资者来说，这其实非常重要。

一栋楼如果只有30户，几年可能都没有一套成交。

一栋1000户、2000户的大型塔楼，每年可能都有大量买卖。

意味着：

市场价格更加透明，未来也更容易找到买家。

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九、预算1.5亿—2亿日元，在东京应该怎么买？

到了这个预算，我反而不建议“哪里都看看”。

因为资产配置应该开始集中。

重点应该放在：

港区

千代田区

中央区

涩谷区

以及：

新宿区、文京区部分优质地段。

此时最重要的已经不是：

能买多少平方米。

而是：

这套房有没有稀缺性？

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十、什么样的东京房子具有稀缺性？

我一般看几个方面。

第一，位置是不是核心？

东京最难复制的永远是位置。

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第二，景观是否永久？

例如：

• 东京塔景观

• 皇居景观

• 公园永久景观

• 水岸景观

• 高层城市景观

但是一定要判断：

未来前方有没有可能再建一栋楼。

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第三，开发商品牌

东京高端住宅市场中，开发商品牌会明显影响二手价格。

大型开发商在：

建筑品质、物业管理、公共设施和后期维护方面通常更加稳定。

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第四，楼栋规模

大型塔楼的优势主要体现在：

• 门厅

• 礼宾

• 健身房

• 休息厅

• 客房

• 观景设施

• 24小时垃圾

• 安保

同时二手市场的辨识度更高。

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第五，户型

好户型永远比奇怪户型更容易卖。

特别是：

50—80㎡之间的实用户型。

因为潜在买家数量通常比较大。

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十一、预算2亿日元以上，重点不是面积，而是资产质量

如果预算超过2亿日元，我认为就不应该把目标设定成：

“尽量买大。”

而应该开始真正寻找：

东京核心资产。

例如：

港区麻布、赤坂、虎之门、六本木、白金；

千代田区番町、麹町；

涩谷区广尾、惠比寿、代官山；

中央区部分高端塔楼。

这种级别的住宅未来真正要竞争的是：

全球高净值客户。

而不是普通刚需买家。

因此资产逻辑也完全不同。

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十二、东京哪些区域目前特别值得关注？

如果按照2026年的市场，我会把东京分成四种逻辑。

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第一类：核心资产

港区、千代田区、涩谷区

适合：

长期资产配置、高净值家庭、自住兼保值。

特点：

贵，但是稀缺。

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第二类：核心改善

中央区、文京区、新宿区

适合：

改善自住、中长期投资。

特点：

核心程度高，但部分区域价格仍低于港区、千代田和涩谷最核心地段。

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第三类：成长与交通型

品川区、江东区、中野区

这类区域比较值得研究交通和城市开发。

买这种房子最重要的是：

选择车站和具体项目。

不能只看行政区。

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第四类：总价友好型

北区、板桥区、足立区、葛饰区、江户川区

适合预算有限的买家。

核心逻辑是：

低总价 + 通勤便利。

但是必须避开：

车站太远、人口需求弱、房龄过老、管理状态差的房屋。

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十三、买东京二手房，一定要看“车站”

很多中国客户习惯先看：

区。

但真正买东京房，我认为应该进一步看：

车站。

东京的房价逻辑很大程度建立在轨道交通之上。

甚至同一个区：

一个车站和另一个车站之间，房价可能差很多。

东京KANTEI公布的2026年中央线沿线中古公寓挂牌数据就显示，部分都心车站价格仍出现明显上涨。

其中东京站样本平均坪单价已经达到约1016万日元，四谷约870万日元，新宿约560万日元。

虽然这是挂牌样本而不是最终成交价，但它非常直观地说明：

东京房价要看“区”，更要看“站”。

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十四、东京二手房挂牌价，可以直接砍价吗？

可以谈。

但不能毫无依据地砍。

比如：

一套房挂牌：

1亿2800万日元。

你直接报价：

“1亿。”

卖方大概率不会认真考虑。

真正专业的议价方式是：

先调查：

同栋历史成交

同户型挂牌

同楼层成交

周边同类物业

挂牌时间

有没有降价记录

然后告诉卖方：

根据市场数据，这套房合理价格大约：

1.18亿—1.22亿日元。

然后报价。

这叫：

有依据地谈价格。

而不是随便砍价。

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十五、2026年东京二手房，现在是不是一个好的买入时间？

我认为目前市场出现了一个比较有意思的变化。

东京KANTEI数据显示，东京23区70㎡中古公寓价格在2026年6月结束连续25个月上涨后，7月再次小幅下降。

与此同时，都心区域流通房源增加，价格调整开始向周边行政区扩散。

这意味着：

卖方市场可能正在发生一些变化。

我不会因此判断：

“东京房价马上要跌。”

但是对于真正准备买房的人来说：

这可能意味着比过去两年出现更多：

谈价机会。

特别是：

• 挂牌时间长

• 卖家换房

• 公司处置

• 继承出售

• 同栋同时多套出售

这几种房源，非常值得重点观察。

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十六、东京二手房最值得买的是“急售房”吗？

不一定。

很多人搜索：

东京个人急售二手房

认为急售一定便宜。

实际上我更加关注：

价格错配。

例如一栋楼：

正常市场价值约1.2亿日元。

某套房因为卖方需要快速变现：

挂牌1.08亿。

这种才是真正值得重点研究的房源。

反过来：

一套市场只值9000万的房子，

挂牌1亿，

然后告诉你：

“原价1.2亿，现在急售1亿。”

这并不叫便宜。

所以永远要记住：

不看原价。

不听故事。

只看市场价值。

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十七、投资东京二手房，我最看重这三个问题

很多客户第一句话是：

这套房能涨多少？

但我一般会先看另外三个问题。

第一：谁来租？

周围有没有：

企业、大学、医院、商业、交通枢纽？

有没有稳定租赁人口？

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第二：谁来接盘？

未来出售的时候：

日本本地人买吗？

外国人买吗？

家庭买吗？

投资者买吗？

潜在买家越多：

资产流动性越强。

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第三：五年以后为什么还住这里？

这其实是房地产最底层的问题。

房子的装修会旧。

楼龄会增加。

但是：

企业、就业、学校、交通和商业形成的需求可以长期存在。

因此我判断东京房产长期价值最核心的一条逻辑仍然是：

就业带来人口，人口带来需求，需求支撑房价。

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十八、不同预算买东京二手房，可以这样理解

如果只是做一个简单参考：

预算	选房思路
5000万日元左右	东京外围23区、小面积、重点看交通
7000—8000万日元	东京23区选择明显增加，兼顾位置和面积
1亿日元左右	核心区买小，外围优质区买大
1.2—1.5亿日元	中央、文京、新宿、品川及核心区部分中古房
1.5—2亿日元	开始重点配置核心六区优质资产
2亿日元以上	港区、千代田、涩谷等核心资产及稀缺物业

需要特别说明：

这不是各行政区官方平均房价表，也不是固定价格标准。

东京房产价格会因为：

楼龄、面积、楼层、车站、朝向、景观和项目品牌出现巨大差异。

这张表更适合作为：

初步选房思路。

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十九、东京二手房到底应该怎么买？

我认为正确顺序应该是：

第一步：确定预算

比如：

5000万、1亿还是2亿日元。

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第二步：确定购房目的

是：

自住？

出租？

保值？

子女教育？

长期资产配置？

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第三步：选择区域

不是先找房子。

而是：

先选区域。

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第四步：寻找房源

再通过日本本地房地产信息和市场房源进行筛选。

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第五步：调查成交价

尤其是二手住宅。

一定要比较：

同栋、同区域、同面积的真实成交情况。

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第六步：判断合理买入价格

最后才决定：

出多少钱。

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总结：2026年买东京二手房，比“买哪里”更重要的是“多少钱买”

现在东京二手房已经不便宜。

2026年7月东京23区中古公寓平均成交价格约：

7757万日元。

东京23区70㎡换算价格更达到：

1亿2724万日元。

这意味着过去很多中国客户认知中的：

“1亿日元豪宅预算”

正在逐渐变成：

“东京核心区域普通改善预算”。

但我认为这并不意味着东京房产不能买。

相反，现在买房更加考验专业判断。

未来真正值得持有的东京房产，大概率会越来越集中在：

好区域、好车站、好项目、好户型、好价格。

所以如果你问我：

2026年东京二手房应该怎么买？

我的答案很简单：

先选区域，再选房子。

先算市场价值，再谈价格。

不追最便宜的房子，只买价格合理的好资产。

因为房地产真正赚钱的时候，往往不是卖出的那一天。

而是：

买入的那一天，就已经决定了一大半。