2026年东京房价何去何从？高盛进场，政策生变，投资机会与风险并存

东京新公寓的平均价格已突破1亿日元，而市场供应量却跌至十年来的最低点。

东京23区新建公寓的平均价格在2025年1月至11月期间已飙升至1.33亿日元以上。

与此同时，预计2026年东京23区的新建公寓供应量将降至约8000套，这是十年来的最低水平。

 

市场现状

日本房产市场在2026年初呈现出明显的 “价高量少”特征，尤其是在东京核心区域。

根据房地产经济研究所的数据，2025年东京23区新建公寓平均价格较2024年同期上涨近20%，首次突破1.33亿日元。

与价格飙升形成鲜明对比的是供应量的持续萎缩。2026年东京23区的新建公寓上市量预计仅为8000套左右，这是自2016年以来的最低水平。

市场供需失衡的直接结果是房价保持高位运行。东京Kantei高级分析师高桥雅之指出，建筑和劳动力成本的持续上涨迫使开发商提高售价，这些成本最终会转嫁给购房者。

 

政策风向

2026年日本房产市场的另一大看点是税收政策的潜在调整，这直接关系到购房者的实际成本。

住宅贷款减税政策可能迎来调整。目前业界的核心诉求是将贷款减税的适用面积从50平方米以上放宽至40平方米以上。

这项政策调整主要面向年收入1000万日元以下的新建住宅购买者，旨在帮助更多普通家庭实现购房梦。

与此同时，政府也计划对投资型房产的遗产税进行收紧。未来可能采用 “实际购买价格”而非现行的“路线价” 来评估投资型房产的价值，防止通过紧急购买房产规避遗产税。

政策调整的动向显示出日本政府的两手策略：一方面支持实际居住需求，另一方面抑制投机性购买。这种差异化的政策导向将在2026年更加明显。

 

机构行动

国际资本对日本房地产市场的关注度持续升温。2026年初，高盛集团宣布计划为其日本房地产基金筹集5亿美元资金。

这种机构资金的流入不仅是信心的体现，更可能进一步推高特定区域的房产价值。

事实上，日本房地产市场自2013年安倍经济学和大规模货币宽松政策实施以来，就持续吸引着国内外资金。

东京Kantei高级分析师高桥雅之表示，利率的适度上调可能会对需求产生一定抑制，但影响程度有限。

 

国际关注

外国投资者在日本房产市场中的角色正受到更多关注。日本国土交通省在2026年初宣布将首次利用房产登记资料进行调查，以掌握外国人购房的实际情况。

调查以东都内的公寓为主，分析外国人购房比例与变化趋势。尽管登记资料中没有直接标明国籍，但可以通过登记地址来判断是否为外国人。

这一调查的背景是东京23区新建公寓平均价格已超过1亿日元，而外国人投资被视为推高房价的可能因素之一。

东京的高桥雅之指出：“一直有外国人购买比例高、影响房价的说法，但缺乏具体数据。”此次调查将提供客观数据，为政策制定提供依据。

 

2026年初日本房产市场核心动态一览

 

对于潜在的外国投资者而言，日本事业部专案经理提醒，最重要的是要建立“退场机制” ——在购买前就想好如何出售。

日本房地产市场正站在一个新的十字路口，高企的价格与收紧的政策共同绘制出2026年的市场图谱。